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摘要
7月份政治局会议定调“房地产市场供求关系发生重大变化”后，央、地各类地产优化政策频出。本文详细梳理近期稳地产政策脉络及效果，可供参考。
稳地产政策的“金九银十”
一、为适应房地产供需关系的重大改变，各地因地制宜加快优化地产政策
2023年年初以来，地产行业持续低迷，在地产销售、房企拿地、土地财政等方面均有体现；为了适应地产供需关系发生的重大改变，7月份政治局会议及之后的国常会均提出适时调整优化房地产政策。8月，央行、财政部、住建部等多部门相继推动“认房不认贷”、住房信贷优化、降低存量房贷利率、住房换购税收优惠等政策落地。
9月地方地产优化政策密集出台，涉及取消限购、优化限购限贷、优化限价等多方面。9月，一线城市继“认房不认贷”后，推出公积金政策优化、非核心区域限购放松等政策；其中，上海调整购买存量住房最长贷款年限；广州市放开部分地区限购；深圳市提高住房公积金租房提取额度等。
二、三线城市地产政策优化调整更为频繁，涉及优化住房信贷，降低购房门槛、降低二手房交易成本等。首套房政策方面，9月各地政策调整聚焦住房信贷优化、调整限购政策、提供购房补贴等方面；同时，多地也针对二套房购买作出调整，涉及降低二套房首付比例、优化二套房认定标准等方面。
二、政策优化对居民购房信心预期等有所提振，对销售等影响尚未显现
金九银十，地产政策频出对居民购房信心带来一定提振。中指调查数据显示，稳地产政策持续加码下，9月居民购房信心有所改善；一线及核心二线城市9月购房信心指数较8月分别增长3个、1个百分点；购房信心改善主要体现于看房意愿提升，中指调查数据显示，2023年国庆期间有看房计划占比达44%、较2022年同期提升4个百分点。
从销售数据来看，当前地产政策优化的影响主要体现为，供给端的二手房挂牌量增长，需求端的高能级城市地产需求边际改善。9月二手房挂牌量指数提升超一个百分点，而价格指数延续下滑，或指向整体需求回暖仍需时间。新房销售来看，一线城市新房销售改善较为明显，但广州、深圳供求比延续提升或指向缓解住宅供给压力仍需时间。
销售端未见明显回暖下，地产政策优化对房企拿地的影响亦有待观察。9月，100大中城市土地市场未见改善，土地流拍率仍处高位、约16%，高于2021年12%的平均水平，成交土地溢价率与8月基本持平近4%、较2021年的13.6%下滑约10个百分点。
三、城中村改造等落地或对地产投资形成补充，规模及资金来源等仍需观测
除了地产政策优化，4月政治局会议以来，政策亦推动城中村改造等项目持续推进落地，或对地产投资形成一定补充。4月政治局会议首提“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造”后，7月政治局会议进一步强调“积极推动城中村改造”；7月以来，住建部、央行等多部委表示从建设主体、金融、土地要素多方面推动城中村改造加快落地。
城中村改造、旧改和棚改均属于城市更新的范畴，但三者的实施范围、改造模式和资金来源等方面存在较大差异。实施范围方面，当前城中村改造聚焦于超大特大城市；改造模式方面，城中村改造在防止“大拆大建”前提下，可分为符合条件的实施拆除新建，经常性整治提升，以及介于两者之间的实施拆整结合三类改造模式。
中性情景下，城中村改造项目年度投资在5000亿元左右，低于2015-2019年棚改项目年均1.5万亿元的投资规模。据七普及 2021年发布的城中村改造项目防止大拆大建规定，中性情景下城中村改造项目年度投资额在4000-6000亿元；且相比棚改项目有专项债及国开行资金支持，城中村改造项目鼓励多渠道筹措资金，资金来源亦需重点跟踪。
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报告正文
一、为适应房地产供需关系的重大改变，各地因地制宜加快优化地产政策?
2023年年初以来，地产行业持续低迷，在地产销售、房企拿地、土地财政等方面均有体现。
为了适应地产供需关系发生的重大改变，7月份政治局会议及之后的国常会均提出适时调整优化房地产政策、更好满足居民住房需求；8月，央行、财政部、住建部等多部门相继推动“认房不认贷”、住房信贷政策优化、降低存量房贷利率、住房换购税收优惠等政策落地。
9月份地方地产优化政策密集出台，涉及取消限购、优化限购、优化限贷、取消限售、优化限价等方面。
一线城市继“认房不认贷”后，持续出台公积金政策优化、非核心区域限购放松等政策；其中，上海调整购买存量住房最长贷款年限；广州市降低首套房贷款利率并放开部分地区限购；深圳市提高住房公积金租房提取额度并再次调整优化个人住房贷款利率下限。
二、三线城市地产政策优化调整更为频繁，涉及优化住房信贷，降低购房门槛、降低二手房交易成本等方面政策。首套房政策优化方面，9月地方政策调整聚焦于住房信贷优化、调整限购政策、提供购房补贴等方面。截至10月上旬，全国已有超50个省市执行首套房“认房不认贷”政策；武汉、福州、厦门等陆续下调首付比例；成都、苏州等优化调整购买首套房的资格；南京等12个二线城市全面取消限购政策，天津等城市收窄限购区域，苏州等放松面积段限购。此外，多地也针对二套房购买作出调整，涉及降低二套房首付比例、优化二套房认定标准等方面。
二、政策端的持续放松对房价预期等有所提振，对销售等影响尚未显现
“金九银十”，地产政策频出对居民购房信心带来一定提振。中指调查数据显示，稳地产政策持续加码下，9月居民购房信心有所改善；一线及核心二线城市居民购房信心提升较为明显，9月购房信心指数较8月分别增长3个百分点、1个百分点。但当前购房信心的改善主要体现于看房意愿提升，中指调查数据显示，2023年国庆期间有看房计划的占比达44%、相较2022年同期提升4个百分点。
从销售数据来看，当前地产政策优化的影响主要体现为，供给端的二手房挂牌量增长，需求端的一线、二线核心等高能级城市地产需求边际改善。各地“认房不认贷”等政策落或更有助于提振改善型住房需求；置换需求的增长首先体现为9月二手房挂牌量指数较8月提升超1个百分点，而价格指数延续下滑，或指向整体需求回暖仍需时间。分城市能级来看，30大中城市中，一线城市新房销售改善最为明显、9月销售面积已超2019、2020年同期水平；但从商品住宅供求比来看，9月广州、深圳商品住宅供求比延续提升，指向一线城市商品住宅供给压力亦值得关注。
销售端未见明显回暖下，地产政策优化对房企投资、拿地的影响亦尚未显现，土地市场成交延续低迷。9月，100大中城市土地成交、供给面积均处历史低位，且从土地成交供给比例仍为75%左右；从土地流拍率及溢价率来看，9月100大中城市土地流拍率仍处高位、约16%、高于2021年12%的平均水平，成交土地溢价率与8月基本持平近4%、较2021年的13.6%下滑约10个百分点。
三、城中村改造等或对地产投资形成补充，规模及资金来源需重点观测
除了地产政策优化，4月政治局会议以来，政策亦推动城中村改造等项目加快落地，或对地产投资形成一定补充。中央层面，2023年4月政治局会议首提“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造”，7月政治局会议进一步强调“积极推动城中村改造”；部委层面，7月以来，住建部、央行、自然资源部等多部委表示从建设主体、金融、土地要素多方面推动城中村改造项目加快落地。
城中村改造、旧改和棚改均属于城市更新的范畴，但三者的实施范围、改造模式和资金来源等方面存在较大差异。相较于旧改、棚改项目全国范围的实施，当前城中村改造聚焦于超大特大城市。改造模式方面，城中村改造在防止“大拆大建”前提下，可分为符合条件的实施拆除新建，经常性整治提升，以及介于两者之间的实施拆整结合三类改造模式；而棚改以整体拆建为主，旧改项目以综合整治与拆除重建结合为主。
中性情景下，城中村改造项目年度投资规模在5000亿元左右，低于2015-2019年棚改项目年均1.5万亿元的投资规模。根据七普统计的21超大特大城市统计的城区内自建房户数及总建面，推测其城中村总面积或在7亿平米左右。据2021年发布的《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，城中村改造项目拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%、拆建比不应大于2。假设不同情景下，拆除比例在10%-30%，则总投资或在2-4万亿元，5年改造周期下年度投资规模为4000-9000亿元，7年改造周期下年度投资为3000-6000亿元。
城中村改造项目资金来源亦是后续跟踪重点之一。相较棚改项目主由专项债、地方财政及国开行资金支持，当前城中村改造项目鼓励通过多渠道筹措资金、鼓励和支持民间资本参与。城中村改造项目资金模式大致可分为政府主导和市场运作，政府主导模式下资金多源于政策性银行贷款、政府债券、城市更新基金等；市场运作模式下资金多源于商业银行贷款、非标融资、在建成后的不动产持有运营阶段资产证券化等。后续城中村改造项目资金具体如何筹集仍需密切跟踪。
经过研究，我们发现：
（1）2023年年初以来，地产行业持续低迷，在地产销售、房企拿地、土地财政等方面均有体现；为了适应地产供需关系发生的重大改变，7月份政治局会议后，央行、财政部等多部门相继推动“认房不认贷”、住房信贷政策优化等政策落地。9月地方地产优化政策密集出台，涉及取消限购、优化限购、优化限贷、取消限售、优化限价等。
（2）“金九银十”，地产政策频出对居民购房信心带来一定提振。中指调查数据显示，稳地产政策持续加码下，9月居民购房信心有所改善，但购房仍处“观望”阶段；从销售数据来看，当前地产政策优化的影响主要体现为，供给端的二手房挂牌量增长，需求端的高能级城市需求边际改善，但对房企拿地的影响亦尚未显现，土地成交延续低迷。
（3）除了地产政策优化，4月政治局会议以来，政策亦推动城中村改造等加快落地，或对地产投资形成一定补充。中性情景下，城中村改造项目年度投资规模在5000亿元左右，低于2015-2019年棚改项目年均1.5万亿元的投资规模；且相比棚改项目主由专项债及国开行资金支持，城中村改造项目鼓励多渠道筹措资金，资金来源需进一步跟踪。
风险提示
1.?政策落地或不及预期。外部因素等扰动下，政策落地或不及预期。
2. 数据统计误差或遗漏。一些数据指标，可能存在统计或者处理方法上的误差和偏误；部分数据结果也可能受到样本范围、统计口径等影响。
证券研究报告：《稳地产，政策的金九银十》
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