转自：中国经营报

社评

自7月24日召开的中央政治局会议作出“我国房地产市场供求关系发生重大变化”这一重大判断后，房地产调整优化政策呈密集出台之势，各地也积极跟进实施。从“认房不认贷”到降低首套房和二套房首付比例，再到“降低存量首套住房贷款利率”，房地产调控的窗口期明显打开。其中，历来被视为房地产调控尺度风向标的一线城市，这一次也不例外，加入了“认房不认贷”的行列。

从效果看，部分城市的确再现了“给点阳光就灿烂”的熟悉一幕，尤其是一线城市，新房、二手房热度短期内均明显回升。但是，这波政策红利到底能够持续多久，是否能够在根本上止住房地产行业整体“降温”的趋势，目前而言还不容乐观。

事实上，外界普遍认为，受多重政策“大招”的集中刺激，一、二线城市今年即将开启的“金九银十”，有望得到一定程度的提振。因为，随着首套房、二套房首付比例的下调，以及限购资格的进一步放松，将有助于部分被抑制的刚需和改善型需求的释放。但是，当前房地产市场所遭遇的挑战是系统性的，此轮调控优化主要着重的是对消费空间的挖潜，要指望其能够真正稳住房地产，恐怕仍是力有不逮。也就是说，后续还是需要在跟踪监测政策执行效果的基础上，继续做好持续疗治和系统性疗愈的准备。

“7·24”会议提出，要“因城施策用好政策工具箱”。从现状而言，政策工具箱里可选的工具，的确还有不少。比如，从消费端看，当前一、二线城市核心区，多数仍有一定的限购要求。这在一定程度上抑制了消费需求的充分释放。从企业端看，可以考虑予以优化的调控政策则更多。

比如说，为“限跌令”和商品房销售价格备案管理制松绑，就是一个备受关注的“大招”。因为这一点对应的是房企的一个核心诉求——价格自主权。由于价格备案制的存在，开发商缺乏足够的自主定价权，这大大限制了房企以降价换市场，从而促进资金回笼的自救空间。应该看到，考虑当前房企整体生态、消费端反应，以及综合城镇化率、人口增长趋势等多方关联因素，再严格实施价格备案制，也即以行政命令的方式一刀切地“稳价格”，已经显得越来越不合时宜。最近，已有部分地方传出取消“限跌令”的消息，这或是备案制进一步优化乃至取消的一个积极信号。

此外，当前房企整体承压，出险房企继续增多的现实，尚未彻底扭转。鉴于此，针对房企的纾困举措，也应该更具针对性。比如，在防止房地产过热背景下出台的房企融资政策，是否也应该因时而变，及时作出调整，以为房企“突围”创造更好的条件？?开发商作为房地产市场中的关键一环，它们的生存状况，一端连接的是房地产市场的投资信心，一端连接的是购房者的消费信心。有效防止房企生态恶化和风险蔓延，提振市场主体的发展预期，是实现房地产行业稳健发展无法绕开的一环。不管是放开价格限制给予房企更大的降价自救空间，还是从融资上为有发展潜力的房企纾困提供更多的便利，都应该成为房地产调控政策继续优化、完善的一个重要方向。

由于房地产市场供求关系发生重大变化，与以往出现的房地产调控窗口不同，这一轮房地产危机应对，在政策工具的使用上，也还不能止于缓解眼前的压力。确切地说，我们所面对的是一个新的房地产市场发展阶段，不仅是外部的调控政策应该适时调整、优化，而且还应该重视对房地产行业自身变革的引导。这方面，有一些讨论已久但并未取得实质性进展的问题，就有必要重新被审视。比如，改革商品房预售制，取消公摊面积等。虽然说，这两项政策牵一发而动全身，要想一步到位地实现，并不现实。但是，以“小步慢走”的方式推进实质性破冰，在当下却非常值得考虑。

一方面，当前房地产市场、房企、消费观念等都进入深度调整期，这个时候的调整、改变，社会的认同度相对更高，更容易被接受；另一方面，此举也利于提振消费信心。毕竟，预售制带来的问题，诸如烂尾、货不对板等，已成为当前消费者购买新房的重要顾虑。而鼓励具备条件的房企能够在现房销售上先行先试，也未尝不是房企突围的一个机会。要知道，从全世界的经验来看，取消预售制和公摊面积是大势所趋，晚变不如早变。同时，这种涉及开发模式、产品模式的大调整，也能够给市场主体、消费者带来新的预期——房地产市场不可能再走“老路”了。这对引导房地产市场从过去的比速度、比规模，转向比质量、比服务，有着不可替代的作用。

房地产市场规模庞大，上下游产业链长，覆盖行业广泛，以及它在就业、消费等方面举足轻重的地位，决定了它的危机应对，从来就不是一件容易的事。而当前，由于与房地产发展相关的社会基本面发生重要变化，在政策应对上就更不能只是简单复制过往的经验和路径，而必须更加注重以政策工具使用的长期性来树立预期，以系统性来确保效果的最大化，以创新性来引导新的发展方向。归根结底，就是要从实际出发，从规律出发，以变应变。