其实我一直认为郑州房价今年一直会涨，但是我不明白为啥 或者说凭啥涨 且我坚信郑州房价不可能这样一直涨的
个人理解哈
我没有学过经济学，但是一直在琢磨这个问题
是供需关系导致的市场变化，从现在到2030年郑州的人口是1293-1600万人的变化。四环内 三环内都是有限的空间的。就业大多也集中在这些范围内，谁不想上班近一些，临商业医疗近一些。所以这是叫做优质资源的优先占有。
遥想班主任曾经说过：别复读，赶紧上。哈哈哈 另外很多无知的人，说你看看外环郊区啥的很多房子在建了，人均面积早就超过一定标准了，但是还是那句话，人类的竞争都是为了，到更好更近更方便 学区更好的主城区。而那些资源就是有限的。
但是人口的增加的天花板的，北京的2300万是红线。郑州的预计是1600-1800万。任何事物都有生命周期，初期——生长期——高速成长期——衰落期。
郑州很大，特别收了中牟 登封 新密 荥阳 上街 新郑之后，面积大的大，但是主城的情况呢，南北 东西跨度 不过半小时而已。土地可以卖钱，所以zf kfs 是定价者。购房者属于弱势群体，毫无谈判资本。生逢此时，当乐观，做个糊涂者。太明白了，也累。
底层逻辑是：大量的印钱，工资也涨了，如果让流动钱跑涉及柴米油盐等民生产品上，那么价格将奇高无比。那么好，大家赶紧来买房子啊，所以房子就像一块巨大的海绵的不断的吸纳的者流动的钱，流动到kfs手里，更甚至说回流的zf手里。那这样国家的基础建设才能大力推动，我们都是社会主义的建设者，这句话，没毛病。此外人们对安家乐业的追求，就是zf驱动人们努力拼搏的无形的手。
然而我们真的不能躺平，一旦躺平，讲死无葬身之地。据悉，郑州比较优质的,墓地，单价每平超过2.7万了。哈哈哈 每个时代都有每个时代的矛盾，在被历史的洪流之下裹挟着，只能一往无前。
经济学家也头疼，调控了21年，无非也就是从购房资格上变化社保or纳税标准。从利率上变化，涨涨跌跌。从限售上做文章，最终的王牌就是房产税。无论如何调控，都能从中看到引导痕迹。
说几个扎心的现实问题
A：随者时代的发展财富分化加剧，房子作为固有资产也将高度集中，绝对不会均等化，所以过半的人没有房子是大趋势。
B：中心城市的房价，除了作为资产外，也可以作为城市的门槛和既得利益者的护城河。
C：优胜劣汰的自然法则 始终存在
房子有居住属性，这是大多数人安家乐业的基础。（刚需房）
房子有金融属性，这是少部分人资产配置的基础。（投资房）
房子有社交属性，这是更少的人的财富象征。（改善房）
房子有消费属性，这是极少的人的终极追求。（养老房）
人类的欲望只要存在，房子就会成为大多人公认的价值标签
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中不中？中不中？
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（一）如何买对人生中的第一套房？
（二）郑州买房的思路和逻辑？
（三）如何选对学区房，让孩子读名校，赢在起跑线！
（四）手头紧，如何贷款最省钱？
（五）投资房怎么选，才能赚得更多？
（六）公寓到底能不能买？
（七）最真诚的购房建议
文章篇幅很长，但全是干货，没有一句废话～ 看不完可以先收藏起来，等有时间慢慢研究； 但不要只收藏不点赞，更不要忘记看！
（一) 如何买对人生中的第一套房？
1.买房怎么选择最佳项目？提供给你9个指标
① 位置
② 性价比
③ 学区配套
④ 商业配套
⑤ 生态配套
⑥ 医疗配套
⑦ 交通配套
⑧ 物业园林配套
⑨ 政策红利
2.户型怎么选？提供给你8个指标
① 方正度
② 通透性
③ 使用率
④ 功能件实用性
⑤ 入户+卫生间风水
⑥ 阳台窗户大小
⑦ 层高
⑧ 进深
⑨ 各个功能见面宽
3.朝向怎么选？
第一梯队：东南北>西南北>南北
第二梯队：东南>西南>南>
第三梯队：东西>东>西>东北>西北>北
4.楼层怎么选？（以高层为准，别墅洋房和小高层根据自己的喜爱决定)
第一梯队：中间层
第二梯队：中高层
第三梯队：中低层
第四梯队：中间不吉利楼层
第五梯队：顶低层
5.装修怎么选？
各有优缺点
l 精装：省事省力，有装修溢价，交付情况未知
l 毛坯：性价比高，自由度高，需要自己张罗装修
6.买房还需要支付哪些费用？
① 贷款服务费
② 公共维修基金
③ 契税
④ 工本费
⑤ 担保费（如果涉及公积金组合贷款）
7 .其他常见问题
年轻人一般都没办过贷款，对自己不熟悉的东西，免不了会担心踩坑。 这里也为大家整理了一些常见疑问：
Q：每家银行的贷款利率都是一样的吗？
A：不是的。建议问问楼盘销售，和哪些银行有合作，然后看看哪家利率最低。 不过也不能只看利率，因为有些银行可能会没有贷款额度。如果你着急收楼，利率高一点也得接受。
Q：贷款年限选多少年最好？
A：一般建议按 最长年限 来选，例如 30 年就很多人选。 在通货膨胀的情况下，以后你的收入增加了，就会觉得还款会越来越轻松。 而且通过拉长还款期限，每月少还一些，省下来的钱还可以用来进修，或者学习理财。
Q：银行说我还款能力不够，怎么办？
A：年轻人收入相对不高，如果还款能力不够，可以 增加父母或者配偶作为共同还款人。 你每月还款的金额，不能超过几个人总收入的 50%。
Q：房贷利率是几十年固定不变的吗？
A：贷款合同签订后，房贷利率一般每年调整一次，具体要看合同怎么写。 对房贷来说，银行不会采用固定利率，因为几十年后的经济无法预测，万一银行收的利息还不够成本，那就亏大了。
Q：房贷要不要提前还款？
A：房贷基本上是我们这辈子能借到的最便宜的钱，如果你善于理财，那就可以拿钱生钱，没必要提前还。 但如果你手头上有一笔闲钱，也不知道要干嘛，提前还款也是可以的，起码利息可以少交一点。 提前还款一般要 额外收手续费，具体可以咨询银行。
Q：分订金和定金有什么区别？
A： 两种金只有一字之差，听着都差不多，但却完全不是一回事。 看房的时候，销售都会怂恿我们交钱，订金是可以随时退的，而一旦转为定金就不能退了。 如果没有考虑清楚，千万不要随便交定金。
Q：买房送面积？
A：在计算房价时，房子的阳台、入户花园、飘窗等，都只按一半面积计算，另一半相当于是 “送” 的。 这是一种很常见的促销手法，其实羊毛出在羊身上，只要房子每平米的单价提高一点，开发商想怎么送就怎么送。
Q：买房送车位？
A：开发商送的车位，分为 产权车位 和 车位使用权。 产权车位签的是《购房合同》，将来有房产证，可以自由买卖。而车位使用权签的是《租赁协议》，等于长期租给你，无法自由买卖。
Q：五证齐全 ？
国家规定，开发商要卖房，必须五证齐全。具体包括：
① 国有土地使用证
② 建设用地规划许可证
③ 建设工程规划许可证
④ 建设工程施工许可证
⑤ 商品房销售（预售）许可证
（二）郑州买房的思路和逻辑？
我要在郑州买婚房了，借这个机会以身试法，我把我的买房思路和逻辑分享给大家，以便给咱们身在外地的河南老乡一些启发。同时呢给一些将要购房的小白扫盲。看完自己瞬间变成买房专家。
以我为案例，先说一下我当下的情况，我31岁，未婚，房地产自媒体创业中，2021年5月前后结婚，没有地缘性考虑，不执迷于学区，计划把北京东燕郊的房子卖掉变现100w置换一套自住的中型面积的刚改三居室，和一套纯投资的市区两居室。
第一步 明确为什么买房子
我的目的呢很简单，就是买婚房自住，当然也兼顾投资的打算，咱们普通老百姓，买房的基本需求都是自住+投资，无非就是占比不同罢了。
第二步 明确自己的核心需求
因为我买房子自住比例大于投资，所以考虑的点也是比较多的，但是项目总是没有十全十美的。所以我把核心需求归纳为：品质》地段》潜力》交通》学区》商业配套》医疗。排名越靠前权重就越高。大家也可以根据自己的情况归纳总结。
第三步 衡量自身预算
这个浮动空间自己量力而行。主要就是首付和月供的问题。
第四步 大区域定位
1. 严格意义我没有地缘性考虑，所以郑州哪都行，但是我不会出四环。
2. 我比较关注宜居+溢价率，所以重点会考虑中东部以及中西部的政策红利板块
3. 根据自己的预算，这样的板块都有哪些呢，然后找到做减法一一排除
A：首先想到的就是金水北，金水北北接惠济，南接管城，东接东区，西接高新。真的是首选之地，但是当下金水北的项目，真正具有改善属性的项目几乎没有，虽然未来溢价空间很高，但是我要的低容积率，所以pass
B：其次想到的就是老经开，无论金水还是经开都是抱着东区的大腿，但是目前在售项目三个，华润保利绿城，虽然这边的容积率能满足的我改善+投资需求。只是老城区给我的感觉就是过度成熟，我是一个很自我的人，喜欢纯粹，特立独行。没有把投资的希望寄托在买房子这件事情上，所以pass
C：然后想到的是高新主城，一个主打教育和环境的板块，依托于优质的教育资源和大学资源以及大量的it大数据相关的产业园聚集了大量的毕业生教职工以及it从业相关人员，支撑着高新主城价格均价1.5万+，而我不在意学区，中等就可以了。所以pass
D：也有人问我四大中心常西湖为什么不考虑，一句话，没有产业支撑的刚需+养老板块我不考虑
E：也有人给我推荐中原二七管城的明星流量楼盘，这些地方也许更加适合地缘性的刚需改善，对学区有要求的人。但是我的思路是我要改善+投资最大化，所以pass。
F：那杨金也不错啊，哈哈抱着北龙湖的大腿将来利益一定最大化，改善品质也不错啊，我想说我等不及了。我2年内是要住，所以某种程度上也会放弃一点利益。所以pass
G：至于什么白沙 港区 洞林湖 双湖科技城 也许会有未来，但是还是时间问题，所以不是我的菜，所以pass
H 说了半天到我看上哪了呢
滨河国际新城
为什么呢？
1) 滨河改善品质比较纯粹，圈层纯粹
2) 地段严格意义在东南三环角上，整体位于东区老经开和港区的连接线上。
3) 交通方面 东三环机场高速京港澳都是便利条件 还有未来规划2条地铁和一条运营的机场轻轨，是为将来出远门的便利路径。
4) 生态环境方面，整个滨河16.77平方公里的土地，有两个湖，一个湿地公园
5) 学区方面滨河一小 二小 三小 四小 中学方面滨河中学 郑州一中 经开外国语都是相对中等且硬件一流的资源
6) 品牌方面，滨河的主流开发商都是一线房企，小地块，同时开发我预计23年全面交房的时候，商业以及相关配套会成熟很快。
7) 医疗方面也有一家大型的医院，够了，小兵诊所就够了，大病就要更大医院了
8) 潜力方面仁者见仁智者见智吧。我看好，理由就一条，稀缺资源，独立无二，除了北龙湖。
9) 商业方面是目前滨河的最短的一个板子，我只能说未来可期，我又不逛商场，小区商业能买个菜就行了。
第五步 小区域内大量多次的看房对比细节
第六步 小区域内锁定项目
（三）如何选对学位房，让孩子读名校，赢在起跑线
1. 学区房和学位房一定要分清，学区房就是就近划片，可以多次使用的，学位仅仅是第一任业主可以使用的
2. 郑州新房项目里面几乎没有划片上老名校的项目，只有名校的分校。新房项目大多办学模式分为，分校区，合作办学，挂名办学。所以你们懂得。
3. 郑州部分学校是有的是需要成绩的，学校有自住招生权利。
4. 传统名校学区房要么就是很久的房子，要么就是很贵。双学区就更贵了
（四）手头紧，如何贷款最省钱？
普通人怎么买房最省钱？
耐心看完能帮省几十万
买对时机地段能赚钱
但是需要敏锐的眼光，独到的判断
最近有一个代孕明星X爽，投资6500万买房，2年后1.3亿卖出的新闻火遍了抖音
我滴个妈啊
说到这里我是有点酸啊
而对于我们普通如何才能省钱呢？
那就是用对适合自己的付款方式
1. 能贷款不要用全款
2. 能分期不要用正常贷款
3. 能用公积金贷款不要用商业贷款
4. 能用组合贷款不要用纯公积金贷款
5. 能用消费性贷款不要用商业性贷款
不同的人适合不同方式，请对号入座
最后想告诉大家抵御通货膨胀的最好办法就是合理负债。
我告诉大家一组数据大家就明白了
我们的储蓄利率年化是3%
我们的公积金贷款年化是3.25%
我们的货币基金年化利息是4%
我们的消费贷利率年化是4.5%
我们的保本理财年化是5%
我们的信用贷款年化是8%
我们的通货膨胀率年化是10%
我们的借呗利率年化是15%
我们的网贷利率年化是18%
我们的高利贷利率年化是24%
说到这，很多人就开始说了，高利贷，利滚利，吓死个人了，瞬间有种杨白劳的感觉
我只能说没文化才是最可怕的
哈哈
举个例子
房子总价100万，两种购房方案，一样的30年，一样的利率5年化
首付30万贷款70万，30年后的的总利息70万，综合持有成本170万
首付60万贷款40万，30年后的的总利息40万，综合持有成本140万
明眼人一看。首付越高越合适啊，省了30万呢
错，打错特错
在房子不出售的情况下，首付多出来的30万，在5%通货膨胀率的影响下30年后30万的购买力折合多少呢
30万*1.05的30次方=129万。
所以
第一个方案的中综合持有成本就是170万
而第二个方案的综合持有成本就是269万
同样的房子拥有30年，出售价值一样，持有成本不一样啊，懂了吗？
（五）投资房怎么选，才能赚得更多？
第一梯队四环内（现状排序——东>北>南>西）
why？
1.东部——郑东新区地位无可动摇，依托城市规划，成为郑州经济 政治 文化 中心。老的二七中心，已经逐渐被取代了。就目前的郑汴一体融城进度来讲，即便是四环外的白沙抱着东区的大腿已经领跑四环外沿线的所有项目了。
2. 北部——老金水，新惠济。就目前发展程度（教育，医疗，文化，交通）而言郑州三环外的城区完善度甚至超过东区，西区和南区都是半叉子呢。再往北，惠济的中部已经被北四环切开，交通便利度，商业程度非常高，加之北部水系分布较广，生态环境一流。
3.南部——经开 管南 老二七 不想多说了，刚需集中地。这有点像北京地形的簸箕造型。但是这里想重点谈一下东南部，也有亮点。南城离高铁机场两大交通枢纽很近，再加上位于港区和东区的连接线，也算是地利了（紧抱东区经开港区三条大腿）
4.西部——听说以前西郊的老师特别有名，哈哈。不敢得罪。西部最大亮点就是常西湖板块，号称CCD，住在那里想必也会很安逸。其次是西部的荥阳上街新区，拥有天然的绿化，水系资源，所以大量的养老洋房集中，而且价格不高。只是投资的收益和对年轻人来讲，上班还得来中心区，二七是过去核心区。
第二梯队政策红利片区（东白沙绿博，南滨河国际新城 港区，西常西湖，北惠济）
why？
有一个概念——政策红利支撑的板块一定比普通片区溢价率更高，但是正是这个概念的问题，房价是不是已经透支了政策红利需要慎重考虑，所以性价比也很重要。
第三梯队地铁沿线商业集中片区
why？
有一个概念——地铁所达之处，都是人的定居集中地.北部的惠济，东部的白沙，南部的龙湖和北港区，西部的荥阳，部分商圈已经交房的已经自成商业圈，貌似过得很是安逸。（呸，穷人才住城里呢）
第四梯 其他远郊宜居卫星片区
举个例子吧，平原新区 ，南港，荥阳西，上街 ，洞林湖，雁鸣湖。是不是很熟悉。改善的有钱的买这里，不说了有钱任性，刚需，刚需，慎重，慎重。
（六）公寓到底能不能买？
老乡们 大家白迷瞪了
很多粉丝咨询我金水万熙x地的这个公寓项目怎么样？
怎么看刷爆了朋友群的万熙x地公寓？
面对重大抉择的时候我们要头脑清晰，独立思考，独立思考，独立思考，重要的事情说800边也不多。
这个中州大道农业路西北角的公园，目前绝对是郑州的热搜楼盘，那这个坑咱们要不要去挑呢 我想的建议白跟风
在我们传统概念里99%的公寓都不能买几乎成为常识，那这货会是一个例外吗？
我们以为公寓都是多梯多户的，然儿这货是2梯5户，哎呦胡跟住宅一样
我们以为公寓都是商水商电的，然后这货是民水民电，哎呦胡跟住宅一样
我们以为公寓都是不上学区的，然而这货送纬五路小学明鸿校区、纬五路小学附属幼儿园
，哎呦胡，跟住宅一样
我们以为公寓都是小户型住起来不得劲，然而这货把72平做成三居室了，到这我只能做牛p
我们以为公寓只有核心地段的可以，然后这货就是核心，周边有成熟的商业 医疗学区 交通 以及在建的地铁8号线
说到这里大家是不是准备掏钱了，毕竟首付40万不到总价80万不到，月供又很低，就能买到核心地段的三居室带学区，配套成俗的一批的项目。
我想说说等等，听说讲完在做决定
第一 商业公寓的税费，库存压力，流动性，租金收益率都是需要正视的负面问题。无论他多么像住宅，也不要轻易碰，就像人妖一样很漂亮但是。。。。
第二 虽然这个项目会满足部分人的部分需求，仍然不是适合所有人。这个项目更加适合固执的刚需学区，月供能力有限的，临时过度对增值没有太多期望的仅仅是为了过度住的，长线投资人群。至于计划长期自己住的话，那就别动心了。得嘞就这么多吧
（七）最真诚的购房建议
房子使我们永远绕不开的话题，无论是什么农民，工人 ，公务员，白领，还是老板。
购房者永远都是弱势群体，所有我们必须选择避坑
1. 关于时机
时机对啊，错的产品也是对的。错的时机，对的产品也是错（时势造就英雄，有多少人是稀里糊涂买房赚到钱的）
2. 关于决策
人买房子男性靠理性，女性靠感性。感性关注感知细节体验，理性分析数据，预测未来。（就像股票，技术流是靠理性看基本面，大众流靠感知和小道消息左右摇摆）
3. 关于产品
任何项目都有缺点，和优点，缺点是底线，重点关注优点（就像找对象一样，接纳缺点，享受优点，适合自己的才是最好的选择）
4. 关于需求
把握核心需求，降低次要需要。切记好高骛远，眼高手低，舍本而逐末。
5. 关于特价房
99%的特价房都是问题房，因为开发商不是慈善机构（所有的营销都是套路）
6. 关于郑州投资买房价值体系：
时机》位置》产品》交通》学区》生态》医疗
7. 关于中介选择
置业顾问的话信一半，中介大多都是新人，他们只能带你看房，讲解房源，至于是否符合你，自己决定。
8. 关于郑州学区
不要有太多执念，新房没有一个是一流学区（新校区未知）
9. 关于买新房还是买二手
根据自己是否着急住为核心，优先选择新房，不要为了出租而投资。
10. 关于判断标准
同一个项目，不同人有不同看法，而我还是那句话适合自己才是最好的。（不要受任何人影响）
不要问我是谁我是一只帮你找房的猫
