导读

庞大的外来人口群体基数，将为上海持续带来稳定的置业需求增长。

◎  研究员 / 马千里 周奇

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作为中国GDP总量最高的城市，上海2021年末城镇化率已经高达89.3%，超过发达国家平均水平，进入了城镇化发展的后期阶段。可以预见，未来城镇化率上升所能带来的城镇人口增加已经极少，再加之上海户籍人口在低生育率下的长年自然负增长，目前上海城镇人口能维持缓慢的正增长，主要还是依赖于流动人口的迁入。虽然近年来“逃离北上广”现象愈加频繁，但据七普统计数据显示，2020年的上海仍迎来了超过100万的流动人口到来。这些持续大量外来人口的迁入，使得上海常住人口、城镇人口得以持续保持正增长，更带来了大量住房的租售需求，构成了上海住房增量需求最为坚实的基本盘。

为了更好地探寻上海外来人口住房需求的规模和结构性特征，本文以普查数据为基础，对上海外来人口的规模、年龄结构、迁徙动因、居留意愿等指标进行细化的结构性分析，并考虑到市内各行政区之间的市场发展差异，对区域性差异也进行了进一步下沉研究。

01

2015年后常住人口增速趋缓

但机械增长率却再度攀高

随着上海城镇化率的不断提升，在城市边界不断扩张的同时，高房价、高租金板块的范围也在不断扩大。对于流动人口中的中低收入群体而言，在上海长期安居的生活压力也越来越高。反映在人口指标上，可见自2014年后上海常住人口增长速度即出现了快速下降，其中2015、2017年常住人口总量更是出现了负增长。但在户籍人口方面，得益于流动人口净迁入总量的不断增加，2015年以来户籍人口的机械增长率却在不断攀升，并同时为上海带来持续稳定的置业需求增长。

一、近五年上海常住人口仅增长22万，明显落后于杭州、西安等强二线城市（略）

二、2015年以来上海净迁入人口逐年攀升，2020年人口机械增长率高达千分之7.8

就人口流动角度，受疫情、生活成本攀升等因素影响，近年来流动人口净迁入上海的规模虽出现下降，但就户籍人口角度来看，2015年以来上海的人口机械增长规模却在逐年攀升。机械增长率的下降，一方面是由于户口迁出规模的下降，从2015年的5万人下降到了2020年的3.4万人，户口所附带的高水平医疗医疗保障、各阶段更充足的子女教育资源、购房名额等福利，使得上海户籍人口迁出规模逐年下降；另一方面是迁入规模的上升，2018年以来上海逐步放开了世界一流大学本科应届毕业生的户口迁入门槛， 2022年更是进一步放开了五大新城对非上海生源应届毕业生的落户门槛，2018年后户籍人口迁入规模均稳定在13万人以上。在迁入上升、迁出下降共通作用之下，近年来上海人口机械增长率逐年攀升，据最新发布的上海统计年鉴数据显示，2020年上海户籍人口净迁入11万人，机械增长率高达7.8‰，而同年上海户籍人口自然增长率为-3‰，人口的机械变动已经成为了上海市户籍人口增长的源动力。就房地产需求角度而言，考虑到上海户籍家庭比外来常住家庭可多购一套房，户籍人口的增加也必然意味着购房资格的“硬上限”的进一步提升，考虑到大多数外来家庭户口迁入的时间差，其潜在的购房资格和需求增量更是会高于目前的10万人。

三、庞大的外来人口群体基数，将为上海持续带来稳定的置业需求增长（略）

02

常住非沪籍人口破千万

年轻高学历人口持续流入

2020年末，上海市外来常住人口规模达到1048万，对比十年前的897.7万人增长了逾150万人，涨幅达16.7%。虽然对比其他城市来看，上海的外来人口规模涨幅并不突出，但由于基数较大，上海仍是全国各大城市中外来人口规模最高的城市。而这些外来人口带来的住房需求也成为支撑上海楼市需求的主要力量之一。在本章中，我们将从年龄、性别、受教育程度、生育、区域分布等多个方面来深入剖析上海的外来人口结构。

一、对年轻群体吸引力依旧突出，但随迁老年人口也明显增多（略）

二、外来人口受教育程度较十年前明显提升，年轻一代表现最为明显

在学历水平方面，上海2020年超千万的外来人口中仍主要为初中及以下学历的人口，合计占比超过了五成。但对比十年前水平来看，在义务教育在年轻一代的普及以及上海对外转移中低端制造业等多重因素的影响下，外来人口中低学历人口数量的占比明显下降。以初中学历人口的占比来看，2010年末上海外来人口中初中学历人口的占比高达50.5%，至2020年该比例仅有35.5%，降幅高达15个百分点。

在一系列“腾笼换鸟”的政策下，尤其是金融、先进制造业等快速发展，上海对高技能、高素质人才的需求也明显增加，外来人口的教育水平也大幅提升。根据七普数据来看，2020年上海外来人口中，大学及以上学历人口数量较十年前翻了一倍，总规模接近320万，比重由十年前的13.5%大幅提升至30.5%，其中硕士及以上学历的外来人口比例达到了3.3%，较十年前增长了2.5个百分点。

流入人口教育水平的提升在年轻一代外来人口上的特征更为明显。以20-34岁年龄段的外来人口受教育水平来看，在2010年，处于该年龄段的外来人口中过半以上人口的学历均在初中及以下，其中初中学历的人口占比高达53%，大学学历以上人口的占比则刚刚超过两成，硕士及以上的高学历人口占比仅有1.4%。

而在2020年，流入上海的年轻人中专科及以上学历的人口已经成为主力，占比高达52%，而初中以下学历的年轻人占比已经不到三成。尤其是25-29岁年龄段，高学历人口的占比最高，除了由于教育水平提升外，也与该年龄段恰值硕士应届毕业、可在上海直接落户有关，因此在该年龄段，研究生学历的外来人口占比高达8%，是各年龄段中比例最高的。由此可见，在更多的就业机会、更优越的资源加持下，年轻高学历外来人口正在加速流入上海，而中低学历的年轻群体则多将上海放在了选择之外。

这种现象的产生，除了由于年轻一代教育水平明显提升外，也与中低学历群体在上海安居就业门槛明显变高有关，尤其是在上海外迁大量的工厂后，中低学历人口在上海的就业岗位明显变少，导致中低学历的外来年轻人口数量也较十年前明显减少。

事实上，不仅仅是年轻一代，大龄劳动人口中的中低学历人口比例也在下降。以50-64岁年龄段为例，2020年该年龄段的外来人口中初中及以下学历的外来人口规模占比降至80%以下，数量达135.5万人；倒推十年前，即2010年处于40-54岁年龄段的外来人口中初中及以下学历的外来人口规模占比则高达84.5%，规模为155.2万人；也就是说，2010年流入上海的中低学历人口中有接近20万人在十年后离开了上海。

三、育龄妇女人数、生育率双降，但10岁以下儿童仍较“六普”增长一成（略）

四、外来人口过半分布在近郊区，旧改推进下外地新贵成为中心城区流入主力（略）

03

“十年沪漂”半苏皖

近年人口流入看河南

作为长三角当之无愧的“一超”城市，上海吸引着大量江苏、安徽、浙江流动人口的到来，对于邻近的江苏而言，上海更是最大的跨省务工目标地。自改革开放以来，苏浙皖为上海带来了大量的流动人口增长，并沉淀为上海人口结构中密不可分的一部分。按迁徙时长划分，上海有300万流动人口中迁徙时间超过10年，其中47%来自于安徽和江苏，这些流动人口的长期居留，也给上海各行业发展带来了更多需求支撑。但从近年的流动人口迁入情况来看，因长三角的进一步均衡发展，苏浙皖之间的省际流动有所增加，再加之交通基建的快速发展进一步拉近了人口流动的时间距离，上海新增流动人口中来自长三角的比例有所降低，河南的人口流入则“异军突起”，在2020年的上海新增流动人口中更是排在全国各省市的首位。

一、超500万外来人口迁徙超5年，外来长期居住需求较“六普”增七成（节选）

在2020年的“七普”统计时点，上海常住非户籍人口达到了1046.7万人，较“六普”时增加了近150万人，增幅高达72%。但是从迁徙时间的划分来看，在“七普”时，上海迁徙时间较短的人口数量有所下滑，“七普”时迁徙时间少于三年的外来人口为354万，较“六普”减少了71万之多，这也在一定程度上验证了近年来关于上海外来人口迁入趋缓的趋势，但超过300万的总量和接近0增长常住人口年增量，依旧代表着上海强大的人口吸纳能力和“高淘汰率”。另一方面，上海长期迁徙的外来人口总量出现了大幅上升，“七普”时有多达517万外来人口迁徙时间超过5年（以下统称为长期居留外来人口，5年内的称为短期居留外来人口），较“六普”时增加了217万人，在流动人口统计中已经处于“长期居留”范围，成为近十年来上海外来人口增长的最主要因素。

就长期居留外来人口的留存率来看，“七普”时迁徙时间超过10年外来人口为299万，而在“六普”时期的外来人口总量为898万，考虑到2011-2020年间上海迁入的127万户籍人口，近十年以来上海外来人口的留存率至多也只有47%，其余400多万人又再次离开了上海去向别处生活。大量外来人口的迁入与迁出之下，能在上海长期居留的非户籍人口势必已经经历了一轮轮的工作、家庭、医疗、教育、养老、抚育等多方面的生活挑战，在收入水平、抗压能力等方面明显强于一般流动人口群体。对任何民生相关的行业而言，在上海居留超过十年的近300万非户籍人口，都已是城市行业需求增长的坚实支柱，对于房地产行业而言更是如此。就这些人口的来源地分布来看，其中47.4%来自于安徽和江苏，河南以9%位居第三，而浙江在排在的第四的位置。

进一步综合比较人口迁徙时间的结构性变动，可见绝大多数行政区长期居住外来人口总量均显著增加，差异主要体现在短期居留外来人口的增减方面，具体来看可分为三类，第一类最为常见，长期居留外来人口保持增长，短期居留外来人口总量出现明显下滑。以闵行为例，长期居留外来人口在“七普”时点达到了67.5万人，较“六普”增长36.4万人排在第二，期间增幅高达117%。并且与浦东新区相比，闵行短期居留外来人口总量出现了大幅度下滑，从“六普”时的89万人下降至“七普”的57万人，减少了32万人，与上海大部分行政区相似，随着成熟经济的快速发展，其房价水平和就业竞争压力也随之提升，新到来的流动人口势必会面临更多方面的挑战，但最终能够留下来的也会是更加“优中选优”的人才。奉贤、普陀、嘉定、杨浦等大多数行政区结构变动表现均较为类似。

第二类在长期居留外来人口较快增长的同时，短期居留外来人口变动也好于全市平均。其中以浦东最为典型，十年间浦东迁徙五年以上外来人口增长了41.7万人，达到了111.8万人，长期居留外来人口的规模和十年增量均高居各行政区首位，形成了巨大的置业需求“蓄水池”。从需求的短期增量角度来看，浦东短期居住外来人口变动好于全市平均，仅较十年前减少了2万人，降幅不到2%，远低于11%的全市平均降幅。与城建发展相匹配的就业岗位增加，使得浦东新区对外来人口的吸引力得以持续保持，而处于城市外郊环的地理区位，也使其拥有更多的发展空间供外来人口居留。对比近十年人口结构变化来看，青浦、金山、长宁等行政区指标表现也较为类似。

第三类是短期居留外来人口保持正增长,但常住人口总量出现滞涨、甚至下滑的老城区。以虹口为例，虹口区迁徙五年以上外来人口规模与10年前持平，仍为5.5万人，但这主要是全区人口总量下降导致的，近十年来虹口区旧改的大幅推进，导致区内常住人口总量下降了9.5万人，比对人口结构数据可见，近十年虹口区净迁出的常住人口主要为上海户籍居民，反倒是外来长期居住的人口规模保持了稳定，且短期居住外来人口增加了8%，这一方面说明了上海这座城市的包容性，另一方面也反映了在巨大的城市旧改进程中，这些外来人口、尤其是短期流动人口强大的适应能力。与虹口区类似，徐汇、黄浦、长宁短期居住外来人口规模均在十年内保持了3%以上的正增长，但常住人口总量却出现滞涨。

二、河南籍常住人口较“六普”增加72%，江苏超四成流动人口住在上海（略）

三、近年苏浙皖流入人口份额下降，河南籍成为短期流动人口增长主力（略）

04

就业迁徙规模维持高位

教育公平促多代人长居

上海外来人口中，因就业迁入人口达到785万人，占比高达75%，分迁徙时长来看，其中在一年内迁入的接近100万人，对流动人口而言，上海的就业市场仍保持着极强的吸引力。就迁徙原因划分来看，绝大多数外来人口迁入上海的原因都可属于“积极创造社会价值”的范畴，即便是与老年人相关的词条中，也是照顾孙子女的占到了大多数。具体而言，因工作就业迁入的比例最高达到75%；与家庭团聚相关的原因占比其次，随同离开、拆迁、婚姻等原因合计约为13%，在随迁人口中，义务教育和婴幼儿阶段的子女占比超过半数；与抚养赡养相关的为4%，其中又以照顾孙子女为主，占全部外来人口的比例为3.6%；此外因学习培训迁入的人口占比亦有5%。

一、25岁以下学生达十年前2.8倍，近四成老年人因隔代抚养迁入（略）

二、学历越高主动迁入意愿更强，近九成外来硕士因工作迁入

前文提到，随着上海“腾笼换鸟”政策的全面落地，高学历人才的人口占比明显增加。考虑到不同人群行为模式的不同，学历差异视角下的迁入原因差异同样值得关注。为保证分析结果的实际性意义，本节未考虑因学习培训迁入的比例。其主要原因是义务教育阶段主要与随迁人口规模和外来人口年龄相关，大学及以上在校生数量主要与学校对外省市招生规模有关，典型如在沪博士研究生中，高达51%的迁入原因是学习培训，很大一部分人群仍在学校或研究所进修，尚未完全脱离教育体系的“象牙塔”。由此可见，就结论性的角度而言，分析因学习原因迁入占比变化的实际性意义不强。在去除因学习培训迁入的外来人口后，大学学历以上外来人口为285万人，大学学历以下为690万人，前者约为后者的四成左右。

对比迁入原因占比差异，随着学历水平的提高，可见主动迁入原因占比呈递增趋势。以占比最高的工作就业为例，在大学学历以下人群中，因工作迁入的比例占79%，而对于专科、本科、硕士、博士等四类学历人群而言，因工作就业迁入的比例均在84%以上，其中硕士学历外来人口中，因工作就业迁入的比例最高，达到了88.2%。

在与高净值人群相关度较高的“拆迁/搬家”原因分类中，也是随着学历水平的提升，其迁入原因占比也与学历水平提升正相关，在外来博士群体中，高达4.9%的迁入原因是搬家，而在大学以下学历人群中，这一比例只有2.3%。就绝对量对比来看，在因搬家迁入上海的26.6万外来人口中，其中11万为大学以上学历，15.6万为大学以下学历。因人群基数差异仍是大学学历以下人口数量更多，但显而易见的高学历人口占比显著提升。

在婚姻嫁娶原因分类中，同样是高学历人群中占比更高。在大学以下学历外来人口中，只有1.3%因此迁入，但在大学学历以上外来人口中，这一比例则高达3.8%。不过值得一提的是，在专科、本科、硕士、博士等各类学历方面，这一占比均相差不大。绝对数量方面，在因婚姻迁入上海的20万外来人口中，9.05万为学历为高中及以下，10.95万为大学以上，高学历人群实现了绝对数量的反超。考虑到普查方案中的选项设定，这一选项人群的嫁娶对象应当多为上海本地户籍或在上海有较为稳定的工作，这部分迁入人群的性别比也印证了这一点，以女性为主，各学历水平男女比例均小于100:100，最高的博士研究生也仅为57:100。相较大多数外来人口而言，与这部分人群相关的住房需求也更容易转化为房屋交易，并在后续成家生子的过程中带来更多的交易增量。此外为子女求学迁入的人群数量也较为类似，在2万此类迁徙人群中，其中学历为大学以上的外来人口达到了近1万人。

至于养老、隔代抚育、随迁等家庭团聚相关的迁徙原因方面， 高学历人群中占比则明显下降。这固然一方面是因为大学扩招年份不长，大多数大学学历人群仍未到退休的年纪。但这也在很大程度上说明，目前在上海的外来高学历人口中，仍在“积极奋斗”的占比更高。

就两次人口普查间的结构性变化而言，考虑到两次普查条目设置的差异，最值得关注的还是各学历水平外来人口中，因就业迁入的占比变化。与十年前相比，以大学学历为分界线，高学历外来人口因就业迁入的比例均有所上升，而高中及以下学历因就业迁入的比例均有所下降。其中最为典型的是未上学外来人群，在“六普”时有68%因就业迁入，但在“七普”时因就业迁入的比例只有19%，随迁转而成为了这部分人群进入上海的主要原因，未上学外来人群中57%因此迁入。

“七普”时，大学学历外来人口为285万人，较十年前增长了155%，其中因就业迁入外来人口为243万人，占大学学历以上外来人口总数的85%，占比较10年前增长了5个百分点，其中研究生学历增长幅度最高，较十年前增加6个百分点至88%。高学历人才迁入总量和其中因就业迁入占比的双双上升，为上海就业和创业带来了大量新增的人才要素，成为推动上海经济持续发展，住房需求保持旺盛的重要发展动力。

三、2020年新增就业迁徙仍近百万，跨代抚养每年迁入4万人（略）

05

高收入留人叠加外地学子造血

需求端中长期依旧稳健

2015年后上海常住人口规模增速虽然出现放缓，但是在庞大的外来人口基数之下，城市的购房“刚需”规模依旧庞大，其中那些经历了多年“沪漂”、沉淀为长期居住的外来人口，更是在中长期为上海带来持续稳定的置业需求。而近年来上海对于人才引进和应届毕业生落户政策的放开，更是加快了外来人口获得购房资格的时间。就外来人口就业角度来看，外来人口长期留存率较高、收入水平处于领先的行业值得重点关注，科研、信息软件、金融、医疗教育等行业均属于此类；而庞大的大学生群体、尤其是研究生以上学历的应届外地毕业生，也在为上海就业和住房市场不断注入新鲜血液。联系2022年整体低迷的行业大背景来看，在大量优质的外来人口带来的增量居住和置业需求支撑下，上海楼市也确实走出了不同于行业的趋势，三季度商品住宅成交规模同比基本与上一年持平，其中9月份住宅成交更是出现了大幅增长。

一、四成外来人口居留时间可超过十年，高收入及稳定行业留存率领先（略）

二、外来人口高质量置业需求年增5.5万套，已成新房需求增长重要支柱（节选）

进一步转向置业需求的实际规模，鉴于外地户籍人口购房需要5年社保，以及流动人口在3-5年间再度流动的概率较高，首先关注就业人口方面的核心人群。据迁徙时间在5-10年的156.5万就业外来人口规模推算，上海外来人口中每年可新增31万人拥有购房资格。不过考虑到就业人口的收入和岗位稳定性等差异，不同行业间外来人口的十年留存率存在较大区别，其中留存率较高的行业大多收入水平较高或工作相对稳定，如科研、信息软件等行业外来就业人口的十年留存率可达到四分之三以上，金融、房地产、医疗教育等行业十年留存率亦可达到一半以上，此外上海的建筑业、交通运输等也高于平均水平。相对而言，更为值得关注的还是这部分既满足购房资格限制，又有能力和长期居留意愿的外来就业人口。

就业人口：每年可新增9.4万人的高质量置业需求（略）

外地学生：外地中学生较六普大幅增长，落户放开促应届大学生居留意愿上升（略）

赡养抚养：上海教育、养老资源优势突出，吸引高质量迁徙人口近7万人（略）

排版丨土木

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